كتب قانونية

السبت، 14 مايو، 2016

اجتهادات محكمة النقض السورية حول حسن وسوء النية في التصرفات العقارية.

اجتهادات محكمة النقض السورية حول حسن وسوء النية في التصرفات العقارية.














2159 ـ هبة ـ وجوب السند الرسمي ـ بطلان مطلق ـ سند معيب:
إنه وان كانت الهبة لا تتم إلا بسند رسمي تحت طائلة اعتبارها باطلة بطلاناً مطلقاً إلا أن هذا التصرف بالهبة يصلح لأن يكون سنداً معيباً يسوغ للمدعي أن يثبت أنه يغرس أو يبني في ملكه استناداً إلى هذا السند المعيب.
ويجوز إثبات هذا التصرف المعيب بالبينة الشخصية.
 (نقض سوري رقم 872 أساس 1727 تاريخ 24/5/1980 ـ سجلات محكمة النقض)
2398 ـ ايجار ـ تعدد مستأجرين ـ افضلية ـ وضع اليد:
إن الأفضلية في حال تزاحم المستأجرين لعين واحدة لمن سبق ووضع يده على العين المؤجرة دون غش (مادة 541 مدني).
 (نقض سوري رقم أساس 1808 تاريخ 21/6/1954 ـ مجلة القانون ـ ص 658 لعام 1954)
2715 ـ عقار ـ شيوع ـ ادارة غير معتادة ـ بناء على الارض المشاعة ـ موافقة الشركاء ـ ازالة البناء ـ نية حسنة ـ التصااق ـ تملك ـ قرينة قانونية:
1 ـ إذا أقام أحد الشركاء بناء على جزء من الأرض الشائعة قبل قسمتها، فإن هذا الشريك يكون قد أتى بعمل من أعمال الإدارة غير المعتادة. ويترتب على ذلك أن هذا العمل يقتضي موافقة الشركاء أصحاب ثلاثة أرباع الأرض الشائعة، عملاً بالمادة 784 مدني. فإذا لم توافق هذه الأغلبية على البناء ولم تقره بعد إقامته، جاز طبقاً لأحكام القانون المدني أن يجبر الشريك الباني على إزالة البناء ودفع التعويض عند الإقتضاء.
2 ـ إن المشروع الذي اقتضى حسن النية في الشريك الباني فوق العقار المشترك القابل للقسمة لم يقصد مطلقاً إعمال أحكام هذه القرينة المفترضة في الحالة التي تنتفي فيها هذه النية الحسنة، باعتبار أن الإلتصاق الذي أبيح بالإستناد إليه التملك بالإلتصاق تبعاً للبناء لا يعتبر من أسباب التملك إلا إذا اقترن بحسن نية الباني.
3 ـ أن القرينة القانونية على حسن نية الباني يجوز نقضها بالدليل العكسي.
 (نقص سوري رقم 353 أساس 107 تاريخ 7 / 3 / 1983 ـ سجلات محكمة النقض)
2716 ـ عقار ـ شيوع ـ عقار غير قابل للقسمة ـ بناء الشريك ـ نية حسنة:
إن قرينة حسن النية المفترضة في الشريك الباني على العقار المشترك محصورة في حالة ما إذا كان العقار قابلاً للقسمة. أما في غير هذه الحالة فإن الشريك يعتبر عالماً بمركزه الذي لا يخوله التصرف في كامل العقار إلى تقرير تغييرات أساسية فيه وتعديل في الغرض الذي أعد له في سبيل تحسين الانتفاع فيه.
 (نقض سوري رقم 2427 أساس 1924 تاريخ 2 / 12 / 1982 ـ سجلات محكمة النقض)
2834 ـ بيع ـ عقارات ـ تسجيل ـ علنية قيود السجل العقاري ـ اثار البيع تجاه الغير:
إن بيع العقار لا يكون له أثر بالنسبة للغير إلا من تاريخ اعلانه في السجل العقاري على اعتبار أن القانون أقر مبدأ العلنية المطلقة لقيود السجل العقاري وعدها مصدراً للحقوق والموجبات المترتبة على العقار.
اعتبر المشرع القيود التي تدون بنية حسنة سارية على الغير دون أن يفرق بين الحقوق العينية وباقي الحقوق الشخصية الواجبة التسجيل بما فيها الحجوز.
إن الوكالة لا تكون غير قابلة للعزل لمجرد ورود عبارة غير قابلة للعزل في متنها. وإنما يجب أن يقوم الدليل على أنه صدرت فعلاً لصالح الوكيل.
 (نقض رقم 831 اساس 908 تاريخ 25 / 5 / 1988 مجلة المحامون ص996 لعام 1988)
2842 ـ بيع عقار ـ افضلية بين شاريين متواليين ـ عقود ـ تسجيل ـ تواطؤ:
إن العقود الناقلة للملكية أو الحقوق العينية العقارية لا تعد نافذة إلا من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري. وعليه فإن الأفضلية بين شاريين متواليين لعقار واحد تعود لمن سجل عقد شرائه، ما لم يثبت التواطؤ.
 (نقض سوري رقم 495 تاريخ 8 / 12 / 1953 ـ مجلة القانون ـ ص 6 لعام 1954)
3024 ـ التصاق ـ شريك باني ـ عقار مشترك ـ قرينة مفترضة ـ حسن نية ـ عدم قابلية العقار للقسمة:
1 ـ إن المشترع الذي افترض حسن النية في الشريك الباني فوق العقار المشترك القابل للقسمة لم يقصد مطلقاً إعمال أحكام القرينة المفترضة في الحالة التي يعلم فيها الشريك بأن العقار المشاع غير قابل للقسمة.
2 ـ إن ملكية جزء من العقار المشاع لا تخول صاحب هذا الجزء التصرف في كامل العقار أو تقرير تغييرات أساسية فيه وتعديل في الغرض الذي أعد له في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال.
3 ـ إذا كان العقار غير قابل للقسمة فلا مجال لاعتبار الباني أو الغارس حسن النية.
 (نقض سوري رقم 1094 أساس 686 تاريخ 10 / 6 / 1981 سجلات محكمة النقض)
3037 ـ عقار ـ تشييد احد الشركاء ابنية عليه ـ حسن النية ـ قسمة:
إن كان أحد الشركاء في ملكية عقار قد غرس أغراساً أو شيد أبنية عليه بدون رخصة شركائه، فإنه في حال القسمة تطبق على كل حصة من الحصص أحكام المادة 889 مدني في حال الغرس أو البناء بنية حسنة.
 (نقض سوري رقم 174 تاريخ 20 / 12 / 1960 مجلة القانون ص 287 لعام 1961)
038 ـ عقار مشترك ـ اقامة احد الشركاء بناء عليه ـ عدم قابلية العقار للقسمة ـ سوء النية ـ عدم التملك بالالتصاق:
1 ـ إن المشترك الذي افترض حسن النية في الشريك الباني فوق العقار المشترك القابل للقسمة، لم يقصد إعمال هذه القرينة في حال علم الشريك بأن العقار المشاع غير قابل للقسمة. وبالتالي لا يحق لهذا الشريك تملك البناء بالالتصاق.
2 ـ إن الالتصاق الذي أبيح بالاستناد إليه تملك الأرض تبعاً للبناء لا يعتبر من أسباب التملك إلا إذا اقترن بحسن نية الباني.
 (نقض سوري رقم 408 تاريخ 15 / 5 / 1961 مجلة القانون ص 704 لعام 1961)
3079 ـ عقار ـ ملكية ـ حيازة ـ تسجيل ـ تحديد وتحرير ـ سند صحيح ـ نية حسنة ـ ضم الحيازة:
إن عدم تسجيل عقار في السجل العقاري استناداً لعمليات التحديد والتحرير يجعل التصرف به دون اقتران هذا التصرف بالحيازة غير ذي أثر تجاه الحائز الفعلي الذي يمكنه أن يكتسب بحيازته إذا اكتملت حقاً جديداً ولو كان مخالفاً للقيود المؤقتة التي لا تصلح وحدها سبباً للتملك. ويمكن اكتمال المدة اللازمة للتقادم المكسب بضم حيازة المشتري الأول السلف بكل صفاتها إلى حيازة الخلف إذا كان الشراء الأول قد اعتمد السند الصحيح والنية الحسنة لكسب الحق بالتسجيل.
 (نقض سوري رقم 1067 أساس 513 تاريخ 27 / 7 / 1978 ـ مجلة المحامون ص 596 لعام 1978)
3119 ـ عقار ـ اجر مثل ـ حائز حسن النية ـ تاريخ وضع اليد:
المشتري بعقد يعتبر حائزاً بنية حسنة وله تملك الثمار. ولو لم يحكم له فيما بعد بالملكية، وحسن النية ينظر إليه بتاريخ بدء وضع اليد. ثم أنه لا فرق في تملك الثمار بالحيازة بين العقار والمنقول.
 (نقض مدني سوري 68 أساس 18 تاريخ 29 / 2 / 1968 ـ المحامون ـ ص 166 لعام 1968)
يتعين عدم البحث بطلب الحجز إذا لم يقع استئناف عليه من قبل أحد الطرفين لان المحكمة تنظر بالمسائل المستأنفة فقط. ومن أجل فرض الحراسة القضائية وبفرض وجود الخطر فإنه يشترط ان يكون عاجلا ولا يكفي احتماله.
 (نقض رقم 790 تاريخ 3 / 12 / 1963 مجلة القانون ص 958 / 1965).
يجب على المحضر بيان سبب إجراء التبليغ لصقاً تحت طائلة البطلان. ويجوز التمسك ببطلان مذكرات التبليغ عن طريق الطعن بالحكم الغيابي فلا يشترط أن يدرج سبب البطلان في أول لائحة الطعن.
 (نقض سوري رقم 79 تاريخ 15 / 3 / 1967 ـ مجلة القانون ص 427 لعام 1967)
لابد في دعوى استرداد الحيازة من توفر عنصر الغصب أو وضع اليد غير المشروع على العقار. وعليه فإن حق أحد الشركاء بإقامة دعوى استرداد حيازة على الشريك في المال المشترك يكون محله في حالة ما إذا كان هذا الشريك تعرض لحيازة المدعي أو قام بإجراء مضر بالمصلحة المشتركة.
2 ـ في دعوى استرداد الحيازة لا بد من توفر عنصر الغصب أي وضع اليد غير المشروع على العقار.
 (نقض سوري رقم 655 تاريخ 7 / 4 / 1963 ـ مجلة القانون ـ ص 320 لعام 1963)
إن توفر عنصر جدية النزاع لا يكفي لفرض الحراسة القضائية، ولا بد من وجود المصلحة والخطر العاجل.
(محكمة استئناف دمشق رقم 790 تاريخ 3 / 12 / 1963 مجلة القانون ص 958 لعام 1963).
تأجير فضولي ـ استمرار الاشغال سنة ـ نية حسنة:
إن المشرع نص على حماية المستأجر الذي يشغل العقار بنية حسنة من مؤجر فضولي، إذا استمر في شغله العقار بصورة علنية هادئة مستمرة مدة لا تقل عن سنة.
 (نقض رقم أساس 1376 تاريخ 26 / 4 / 1954 مجلة القانون ص 457 لعام 1954)
مؤجر فضولي ـ نية حسنة ـ علنية الاشغال ـ استئجار من مالك العقار:
إن من شغل عقاراً مدة لا تقل عن سنة بنية حسنة وبصورة علنية هادئة مستمرة يعتبر مستأجراً إياه من مالكه ويبقى المؤجر الفضولي وحده مسؤولاً عن تصرفاته قبل هذا المالك.
 (نقض رقم 116 تاريخ 23 / 1 / 1955 مجلة المحامون ص 64 لعام 1955)
مؤجر فضولي ـ فضالة ـ اركان الفضالة ـ توفر صفة الفضالة:
يجب أن تتوافر في الفضالة أركان ثلاثة هي وجود مصلحة عاجلة لرب العمل أي أن يكون العمل الذي قام به الفضولي ضرورياً، فلا يكفي أن يكون نافعاً ومفيداً ـ وأن يقصد الفضولي منه مصلحة رب العمل لا مصلحته الخاصة ـ وألا يكون ملتزماً به ولا منهياً عنه.
 (نقض رقم 892 تاريخ 8 / 8 / 1962 مجلة القانون ص 20 لعام 1967)
ايجار فضولي ـ مستأجر حسن النية ـ مؤجر فضولي ـ اركان الفضالة ـ عقد من غير المالك ـ  حيازة المؤجر ـ مالك ظاهر:
1) ـ يشترط لاعتبار شاغل العقار مستأجراً أن يكون حسن النية أي معتقداً بأنه يستأجر من مالكه أو من يحمل وكالة عنه بالتأجير، وأن يكون المؤجر قام بهذا العمل على سبيل الفضالة المحققة لأركانها الثلاثة.
2) ـ إن عقد الإيجار المعقود من غير المالك لا يكون نافذاً في حقه إلا إذا كان المستأجر حسن النية وكان المؤجر حائزاً للعقار بناء على سند يجعله في مركز المالك الظاهر ذي النية الحسنة.
 (استئناف دمشق رقم 115 أساس 486 تاريخ 30 / 4 / 1989 سجلات محكمة الاستئناف)
أجر مثل ـ حائز حسن النية ـ انتفاع الحائز ـ عدم التسجيل:
لحائز العقار بنية حسنة أن يقبض ثماره وينتفع به ولو لم يسجل باسمه، وليس للمالك أن يداعيه بأجر المثل.
 (نقض رقم 131 أساس 327 تاريخ 31 / 1 / 1965 مجلة المحامون ص 3 لعام 1965)
أجر مثل ـ حقوق عقارية ـ تاريخ التسجيل ـ محاضر تحديد وتحرير:
ليس للحقوق العقارية أي مفعول إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري، ولا يجوز المطالبة بأجر مثل عقار اعتماداً على محاضر التحديد والتحرير غير المقترنة بالتسجيل.
 (نقض رقم 245 أساس عقاري 195 تاريخ 12 / 5 / 1977 مجلة المحامون ص 202 لعام 1977)
اخلاء ـ تأجير الغير ـ إذن تأجير ـ علم المؤجر ـ قرينة فضولي ـ مستأجر ثانوي:
لا بد من إذن المالك أو المؤجر خطياً وعلمه لا يكفي ـ قرينة الاشغال لمدة تزيد على سنة لا يستنتج منها إذن المؤجر أو المالك لأن قرينة الفضولي لم توضع لمصلحة المستأجر الثانوي.
 (قرار رقم 201 أساس 85 تاريخ 5 / 6 / 1980 ـ سجلات محكمة الاستئناف)
ان كان أحد الشركاء في ملكية عقار قد غرس أغراسا أو شيد أبنية عليه بدون رخصة شركائه، فانه في حال القسمة تطبق على كل حصة من الحصص، أحكام المادة 889 مدني في حال الغرس أو البناء بنية حسنة,
نقض سوري رقم 14 تاريخ 17/1/1961 ـ مجلة القانون ص 286 لعام 1961,قاعدة 2878 ـ التقنين المدني السوري ج 7 ـ استانبولي ـ ص 7294
ان قيام الشريك بانشاء أبنية في العقار المشترك يجعله بحكم الغير الذي بنى بنية حسنة ولا يكون مسؤولا تجاه باقي الشركاء عن الثمار التي استوفاها ولا تقع عليه الا تبعة التلف أو الضرر الذي أحدثه (مادة 889 مدني),
نقض سوري رقم 11 تاريخ 11/1/1965 ـ مجلة القانون ص 245 لعام 1965,قاعدة 2880 ـ التقنين المدني السوري ج 7 ـ استانبولي ـ ص 7299
لحائز العقار بنية حسنة أن يقبض ثماره و ينتفع به و لو لم يسجل باسمه، و ليس للمالك أن يداعيه بأجر المثل,
نقض رقم 131 أساس 327 تاريخ 31/1/1965 مجلة المحامون ص 3 لعام 1965,قاعدة 1065 ـ التقنين المدني / ملحق ج5 / قانون الإيجارات القسمان الأول والثاني ـ شفيق طعمة/أديب استانبولي ـ ص 1650
1ـ إن الالتصاق الذي أبيح بالاستناد إليه تملك الأرض تبعاً للبناء لا يعتبر من أسباب التملك إلاّ إذا اقترن بحسـن نية البانـي، فإذا كان الشريك عالماً بأن ليس لديه من أسباب قـوية مقبـولة تحمله على الاعتقـاد باحتمال وقوع ما يحدثه من البناء في ملكه عند إجـراء القسمة فلا مجال لاعتباره حسن النية.
 ( نقض رقم 1684 أساس 2000 تاريخ 25/10/1998 سجلات النقض )

القضية 367 أساس لعام 1998
قرار 133 لعام 1998
تاريخ 8/2/1998
محكمة النقض الغرفة المدنية الثانية
المبدأ: عقار ـ محدد ومحرر ـ وضع يد ـ بناء ـ حسن نية:
ـ وضع اليد على العقارات المحددة والمحررة لا يكسب صاحبها أي حق في التملك والبقاء في العقار.
ـ إذا كان في سبب التملك عيب خفي على واضع اليد وأقام هذا بناء فإنه يعتبر حسن النية.
إن المادة 436 عقوبات تنص على عقاب من قبض عن نية حسنة قطعاً من العملة أو أوراقاً نقدية مقلدة أو مزيفة أو مزورة وروجها بعد أن تحقق عيوبها.
مؤدى ذلك أن العلم بكون النقود مزورة عنصر من عناصر جريمة الترويج فيجب التحدث عنه بصورة واضحة وإثباته بأدلة مستقلة فإذا انتقى هذا العلم فلا وجود للجريمة.
وكان القرار المذكور قد صرح بأن الطاعن دفع القطعة النقدية وهو لا يعرف أنها مزورة ورغم ذلك فإنه قضى عليه بالعقوبة. ولذلك فإنه أخطأ في تفسير القانون وتطبيقه مما يتعين نقضه.
قرار رقم * (سورية قرار جنحي 565 تا 31/3/965 قق 1164).
أجر مثل
الحائز بنية حسنة، كعقد شراء. له الحق في تقاضي ثمار العقار وأجر مثله ولو لم يتم تسجيل الملكية باسمه بعد.
قرار رقم * (200/259  24/7/1973) (م. عام 1973 ص 308 قا 350).
أجر ـ مثل ـ أعمال التحديد والتحرير ـ حائز العقار ـ تعويض:
ـ إن دخول العقار في أعمال التحديد والتحرير لا يفقد القيد العقاري حجيته.
ـ إن حائز العقار بنية حسنة له الحق في ثماره.
ـ إن ما جرى الاصطلاح على تسمية اجر مثل من جراء وضع اليد على الحق العيني العقاري لا يخرج عن كونه طلب تعويض.
(قر 541 أ 946 تاريخ 13/11/1986 المحامون 87 ص 1272).

القضية 2860 أساس لعام 1998
قرار 1014 لعام 1998
تاريخ 18/5/1998
محكمة النقض الغرفة المدنية الثالثة
المبدأ: أصول ـ قرار ـ هيئة كاملة.
صدور القرار غير موقع من هيئة كاملة يستدعي النقض.
القضية 490 أساس لعام 1999
قرار 129 لعام 1999
تاريخ 14/2/1999
محكمة النقض ـ الغرفة المدنية الثانية
المبدأ: عقار ـ وضع يد ـ انتفاء الشرعية والسند:
انقضاء الزمن الطويل على وضع اليد لا يقلب انتفاء الشرعية والسند القانوني إلى وضع صحيح.

2524 ـ وكيل ـ رجوع على موكله ـ تقادم طويل:
لا يسقط حق التوكيل في الرجوع على موكله الا بالتقادم الطويل.
 (نقض سوري رقم 559 تاريخ 18 / 11 / 1967 ـ مجلة القانون ص 203 لعام 1968)
2712 ـ ملكية شائعة ـ ادارة معتادة ـ تبرع ـ وكالة خاصة:
لئن كان ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء على الشيوع في أعمال الإدارة المعتادة ملزماً للجميع. إلا أنه في حالة التبرع فإنه لا يكون نافذاً في حق الشريك المعارض، لأن التبرعات ليست من أعمال الإدارة ولا بد فيها من وكالة خاصة.
 (نقض سوري رقم 1166 أساس 1739 تاريخ 31 / 5 / 1982 ـ سجلات محكمة النقض)
2723 ـ مال شائع ـ اعمال حفظ المال ـ حق الشريك بأعمال الحفظ ـ دعاوى الشريك ـ قطع التقادم ـ دعاوى الحيازة ـ دعوى الاستحقاق:
لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء، ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء. وأعمال الحفظ التي يصح أن يقوم بها شريك في الشيوع منفرداً دون حاجة إلى موافقة باقي الشركاء قد تكون اتخاذ إجراءات أو رفع دعاوى الاستحقاق ودعوى تعيين الحدود.. والشريك في الشيوع في قيامه بأعمال الحفظ يعتبر أصيلاً عن نفسه ووكيلاً عن سائر الشركاء.
 (نقض سوري رقم 727 أساس 1986 تاريخ 13 / 10 / 1983 مجلة المحامون ص 234 لعام 1984)
2726 ـ عقار مشاع ـ حفظ المال الشائع ـ رجوع الشريك:
لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء، ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء. واعمال الحفظ التي يصح أن يقوم بها كل شريك في الشيوع منفرداً دون حاجة إلى موافقة باقي الشركاء قد تكون اتخاذ اجراءات، أو رفع دعاوى مثل قطع التقادم إذا كان المال الشائع في حيازة أجنبي بنية تملكه بالتقادم المكسب، ورفع دعاوى الحيازة إذا كان هناك وجه لذلك ورفع دعاوى الاستحقاق إذا كان المال الشائع في يد مغتصب أو في يد أي حائز آخر، ودعوى تعيين الحدود إذا قامت الحاجة إلى تعيين حدود المال الشائع.
والشريك في الشيوع في قيامه بأعمال الحفظ يعتبر أصيلاً عن نفسه ووكيلاً عن سائر الشركاء.
 (نقض رقم 1986 اساس 727 تاريخ 13 / 10 / 1983 مجلة المحامون ص334 لعام 1984)
3200 ـ عقار ـ جدار مشترك ـ عدم جواز احداث منور فيه:
إن ثبوت الاشتراك في ملكية الجدار تستلزم حجب حق كل من الشريكين بإحداث أي منور فيه لأن ذلك يتنافى مع الغرض الذي أعد له هذا الجدار.
 (نقض سوري رقم 6 أساس 91 تاريخ 16 / 3 / 1974 مجلة القانون ص 157 لعام 1974)
إن الاجتهاد القضائي مستقر على أن من حق مشتري سيارة أو بعض أسهم فيها خارج دائرة النقل اللجوء إلى القضاء لتثبيت عقد شراءه في حال امتناع بائعه عن الحضور معه أمام دائرة النقل لتثبيت عقد شراءه شأنه في ذلك شأن من يشتري عقاراً خارج دائرة السجل العقاري لان حق التقاضي صانه الدستور وأوجبه القانون وعلى هذا استقر اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض وأحكامها تنزل بمنزلة القانون .
أساس رقم // 490 // قرار رقم // 292 // عام 2001
3270 ـ وقف ـ بيع العقار الموقوف ـ متولي الوقف ـ طلب تملك بالالتصاق ـ اتفاق خاص:
لا يجوز بيع العقار الموقوف ولا التفرغ عنه مجاناً ولا ببدل ولا انتقاله بطريق الإرث ورهنه أو عقد تأمين عليه. وإنما يمكن استبداله أو إجراء الاجارتين والمقاطعة عليه.
وعليه فإنه لا يصح تملك العقار الموقوف من جراء ما أنفقه طالب التسجيل ولو من ماله الخاص سواء أكان مفوضاً بالانفاق على العقار أم لا.
 (نقض سوري رقم 753 تاريخ 17 / 10 / 1960 ـ مجلة القانون ـ ص 673 لعام 1960)
3276 ـ رهن المنقول ـ حبس المرهون ـ وفاء الدين ـ امتياز الدائن:
إن رهن المنقول يخول الدائن حق حبس المرهون إلى أن يوفي الدين كما يخوله حق الامتياز في استيفاء دينه من قيمة المرهون.
 (نقض مدني سوري 274 أساس 777 تايخ 22 / 3 / 1960 ـ مجلة نقابة المحامين ـ ص 6 لعام 1960).